부동산 세금 완전 정리 — 취득세·재산세·양도소득세

부동산을 취득하면 취득세, 보유하는 동안 재산세와 종합부동산세, 팔 때 양도소득세가 발생합니다. 각 단계별 세금 구조를 이해해야 불필요한 납세 부담을 줄일 수 있습니다.

1. 취득세

부동산을 취득하면 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 주택의 경우 취득가액과 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.

취득세 외에 농어촌특별세(취득세액의 10%)와 지방교육세(취득세액의 20%, 일부 감면)가 함께 부과됩니다.

2. 재산세 (보유세)

매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 재산세가 부과됩니다. 주택분은 7월(1/2)과 9월(1/2)에 나눠 납부하며, 토지분은 9월에 일괄 납부합니다.

재산세 과세표준은 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율(주택 60%)을 곱하여 산출합니다. 1세대 1주택자는 공시가격 9억원 이하의 경우 세율 특례(0.05~0.35%)가 적용됩니다.

3. 양도소득세

양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 양도차익(팔 때 가격 − 살 때 가격 − 필요경비)에 부과됩니다.

1세대 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 요건 추가)한 경우 12억원까지 비과세가 적용됩니다. 12억원 초과분에 대해서만 과세하며, 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용 가능합니다.

4. 절세 전략 핵심 포인트

• 취득 시점의 영수증(취득세, 중개수수료, 법무사비 등) 반드시 보관 → 양도세 필요경비 산입
• 6월 1일 이전 취득 완료 또는 6월 2일 이후 양도 → 재산세 1년치 회피 가능
• 1주택 비과세를 위해 반드시 2년 보유(+조정지역 2년 거주) 조건 충족 확인
• 이사로 일시 2주택 상태가 되더라도 1년 이내 기존 주택 처분 시 1주택 비과세 유지 가능
• 다주택자는 중과세율(+20%p) 적용 → 보유 구조 재검토 필요